Büroimmobilien: Wandel, ESG und neue Arbeitsmodelle

Das Konzept des Büroraums hat sich im Laufe der Jahre erheblich gewandelt. Früher dominierten abgetrennte Büros oder Großraumbüros, heute umfasst der Markt flexiblere und hybride Lösungen. Gemeinschaftsbüros, die die Zusammenarbeit fördern, befinden sich nun neben Einzelbüros, in denen man sich für Aufgaben, die Konzentration und Vertraulichkeit erfordern, zurückziehen kann. Andere Konfigurationen, wie Großraumbüros oder Mehrzweckräume, ermöglichen es, die Arbeitsumgebung an die Bedürfnisse der Mitarbeiter anzupassen.

Darüber hinaus verändert der Aufstieg der ortsunabhängigen Arbeit die Belegung von Büros. Mitarbeiter haben nicht mehr automatisch einen festen Arbeitsplatz, was die Raumnutzung optimiert. Dieser Wandel ist insbesondere auf die Zunahme der Telearbeit und den Wunsch der Unternehmen nach einer Senkung ihrer Immobilienkosten zurückzuführen.

Der Büromarkt ist vielfältig und reicht von modernen Gebäuden in Stadtzentren bis hin zu traditionelleren Gebäuden in Vororten oder mittelgroßen Städten. Der Trend geht auch zur Sanierung und Umgestaltung alter Gebäude, um neuen Umweltstandards und den Erwartungen der Nutzer gerecht zu werden.

Die veränderten Nutzungsgewohnheiten haben auch das Verhältnis zwischen Eigentümern und Nutzern verändert. Während Unternehmen früher oft Eigentümer ihrer Büros waren, bevorzugen sie heute die Flexibilität, die ihnen das Mieten bietet. Diese Entwicklung hat die Attraktivität von Büros als Anlageobjekte erhöht. Allerdings hat sich der Markt im Jahr 2023 aufgrund der wirtschaftlichen Lage und der gestiegenen Finanzierungskosten verlangsamt.

Im Jahr 2023 sind die Investitionen in Büroimmobilien laut JLL um 81% auf nur noch 5,3 Milliarden Euro zurückgegangen. Der Anteil von Büros am gesamten Immobilienhandelsvolumen in Deutschland sank auf 17% und lag damit hinter Logistik, Wohnimmobilien und Einzelhandel. Dieser Rückgang ist auf mehrere Faktoren zurückzuführen: die Konjunkturabschwächung, steigende Finanzierungskosten und höhere Renditen alternativer Anlagen. Darüber hinaus erschwert die Kluft zwischen den Erwartungen von Käufern und Verkäufern die Transaktionen, auch wenn sich diese Kluft allmählich verringert.

Auch der Büromietmarkt zeigt Anzeichen einer Schwäche. Bereits im ersten Quartal 2024 sank die Mietnachfrage gegenüber dem Vorjahr um 20% auf ein Mietvolumen von 2,1 Millionen Quadratmetern in den fünf größten deutschen Städten.

Die Unterschiede zwischen den großen Metropolen sind erheblich. Berlin bleibt trotz eines Rückgangs von 21% die dynamischste Stadt im Bereich der Vermietungen. München verzeichnet hingegen einen deutlicheren Rückgang von 38%. Hamburg kann sich dank mehrerer Großtransaktionen gut behaupten und den Rückgang gegenüber dem langjährigen Durchschnitt auf 12% begrenzen.

Gleichzeitig steigen die Leerstandsquoten. Rund 6 Millionen Quadratmeter Bürofläche sind sofort verfügbar, wodurch die durchschnittliche Leerstandsquote auf 6,3% steigt. Berlin weist mit 4,1% die niedrigste Quote auf, während Frankfurt (9,5%) und Düsseldorf (9,4%) höhere Werte verzeichnen. Die Mieten für erstklassige Büroflächen steigen hingegen weiter an, wobei die Durchschnittsmieten je nach Stadt unterschiedlich entwickeln.

Die Zukunft des Büromarktes hängt von mehreren Faktoren ab, darunter die Digitalisierung, neue Arbeitsmodelle und die wirtschaftliche Entwicklung. In Deutschland wird für 2024 ein Wachstum von nur 0,1% prognostiziert, was sich direkt auf die Nachfrage nach Büroimmobilien auswirkt. Der Boom der Telearbeit zwingt Unternehmen dazu, ihren Raumbedarf zu überdenken, was flexible Büros und eine Reduzierung der genutzten Flächen begünstigt.

Das wachsende Interesse an flexiblen Bürolösungen bestätigt diesen Trend. Diese Räume bieten Unternehmen eine Alternative zu klassischen Mietverträgen, da sie flexiblere Dienstleistungen und Mietbedingungen bieten. Obwohl sie pro Einheit teurer sind (10 bis 15% mehr als herkömmliche Büros), erfüllen diese Räume die Erwartungen von Unternehmen und Mitarbeitern in Bezug auf Flexibilität und Zusammenarbeit.

Die Lage bleibt ein entscheidender Faktor für die Attraktivität eines Büros, aber andere Kriterien gewinnen an Bedeutung, insbesondere die Nachhaltigkeit. Green-Building-zertifizierte Gebäude machen einen wachsenden Marktanteil aus und werden 2022 46% der Investitionen ausmachen. Diese Entwicklung hängt mit den ESG-Anforderungen und immer strengeren Umweltvorschriften zusammen, wie beispielsweise der seit 2023 in Deutschland geltenden CO2-Steuer für gewerbliche Gebäude.

Zertifizierte Büros profitieren von einem Wettbewerbsvorteil mit durchschnittlich 6% höheren Mieten und einer um 2% niedrigeren Leerstandsquote im Vergleich zu nicht zertifizierten Gebäuden. Durch die Senkung der Betriebskosten und die Verbesserung des Images der Nutzer sind diese Gebäude sowohl für Investoren als auch für Mieter attraktiv.

Der Büroimmobilienmarkt befindet sich in einer Phase des Umbruchs, die durch neue Arbeitsweisen, Umweltanforderungen und wirtschaftliche Schwankungen beeinflusst wird. Angesichts dieser Herausforderungen müssen die Akteure der Branche innovativ sein, um Räume anzubieten, die den aktuellen Bedürfnissen entsprechen und gleichzeitig die Nachhaltigkeit ihrer Investitionen gewährleisten. Die Optimierung der Flexibilität, Nachhaltigkeit und Attraktivität von Büros wird entscheidend sein, um Marktentwicklungen zu antizipieren und den Erwartungen von Unternehmen und Investoren gerecht zu werden.

Unsere Kompetenzen im Bereich Büroimmobilien

• Vermögensverwaltung: Wir unterstützen Sie dabei, die Verwaltung Ihrer Büroräume zu sichern und zu optimieren.
• (Neu-)Verhandlung von gewerblichen Mietverträgen: Angesichts der sich wandelnden Anforderungen und Nutzungsgewohnheiten im Bereich Büroräume unterstützen wir Sie bei der (Neu-)Verhandlung Ihrer Mietbedingungen.
• Nachhaltigkeit und Umweltzertifizierungen: ESG und Energiewende sind zu wichtigen Kriterien für die Attraktivität von Immobilien geworden. Wir unterstützen unsere Kunden bei der Anpassung und Anpassung ihrer Büroräume an neue Umweltanforderungen, um deren Sicherheit und Wert zu gewährleisten.
• Investition und Wertsteigerung von Immobilien: Wir unterstützen Sie bei der Strukturierung und Umsetzung (rechtlich und operativ) Ihrer Projekte zum Erwerb oder Umbau von Büroräumen. In einem sich rasch wandelnden Markt ermöglicht unser Fachwissen Unternehmen und Investoren, Entwicklungen zu antizipieren und ihre Büros in echte Hebel für Leistung und Attraktivität zu verwandeln.