Einzelhandelsimmobilien: Neue Wege für Gewerbeflächen

Der Begriff „Einzelhandelsimmobilien” umfasst eine Vielzahl von Formaten. Obwohl man dabei oft an Einzelhandelsgeschäfte in Innenstädten, in Einkaufsstraßen oder in deren Nähe denkt, unterscheiden sich diese Gewerbeflächen je nach dem Sektor, den sie bedienen. Flächen für hochwertige Marken sind beispielsweise nicht mit denen für den täglichen Bedarf vergleichbar.

Innenstädte bieten eine Vielzahl von Gewerbeflächen, von großen Einkaufszentren bis hin zu kleinen Boutiquen. Einkaufszentren sind echte städtische Attraktionen und kombinieren Einzelhandelsgeschäfte mit ergänzenden Dienstleistungen wie Restaurants, Kinos und Fitnessstudios. Allerdings haben Institutionen wie Kaufhäuser an Popularität verloren, und einige dieser Gewerbeflächen stehen heute leer.

Es gibt auch großflächige Geschäfte wie Möbelhäuser, Elektronikfachmärkte oder große Lebensmittelgeschäfte, die oft am Stadtrand oder in speziellen Gewerbegebieten wie Retail Parks angesiedelt sind.

Der Einzelhandel befindet sich in einer anhaltenden Krise, die durch den Boom des E-Commerce, der einen ständigen Druck auf die physischen Geschäfte ausübt, noch verschärft wird. Einzelhändler müssen nun Omnichannel-Strategien integrieren, um den neuen Erwartungen der Verbraucher,, die zunehmend Online-Einkäufe bevorzugen, gerecht zu werden.

Die COVID-19-Pandemie hat diese Veränderungen beschleunigt. Während viele physische Geschäfte schließen mussten, erlebte der Online-Handel einen Boom. Nach dem Ende der Lockdowns hofften die Händler auf einen schnellen Neustart, aber der Krieg in der Ukraine, die Energiekrise und die Inflation schränkten die Einnahmen der Branche weiter ein. Dies führte zur endgültigen Schließung vieler Geschäfte, darunter auch großer Ketten.

Trotz dieser Turbulenzen erholte sich das Volumen der Vermietungen von Gewerbeflächen in Innenstädten im Jahr 2023 und erreichte 540.000 m², was über dem Niveau der Vorjahre liegt. Der Markt bleibt jedoch schwierig, da die Investitionen in Einzelhandelsimmobilien von 9 Milliarden Euro im Jahr 2022 auf 5,4 Milliarden Euro im Jahr 2023 zurückgingen. Investoren wenden sich zunehmend Fachgeschäften, Lebensmittelgeschäften und Fachmarktzentren zu, die bei wirtschaftlichen Schwankungen als stabiler gelten.

Die Einzelhandelsimmobilien bewegen sich in Richtung einer zunehmenden Spezialisierung. Die Ladenkonzepte müssen sich an eine immer anspruchsvollere Kundschaft, die den Omnichannel-Ansatz bevorzugt, anpassen. Große, insbesondere traditionelle Einkaufszentren müssen sich neu erfinden, indem sie vielfältige Freizeit-Erlebnisse bieten und sich diversifizieren (Restaurants, Freizeitangebote usw.), um Verbraucher anzulocken. Allerdings verfügen Ladenketten nicht mehr über die gleiche Expansionsfähigkeit wie früher, da viele Marken ihre Flächen reduzieren oder Verkaufsstellen schließen.

Die Nachfrage nach Gewerbeflächen in Innenstädten ist gezielter und konzentriert sich auf prestigeträchtige Standorte und kleinere Formate. Fachgeschäfte und Fachmarktzentren erleben hingegen ein Comeback, da sie unmittelbare und lokale Bedürfnisse erfüllen. Diese Konsumorte garantieren stabilere Mieten und damit geringere Risiken für Investoren.

Die größte Herausforderung bleibt die wirtschaftliche Unsicherheit: Inflation und Energiepreise bremsen weiterhin den Konsum. Mit günstigeren wirtschaftlichen Aussichten könnte sich die Lage jedoch verbessern und zu einer Stabilisierung der Mieten führen. Eigentümer müssen bei der Verwaltung ihrer Gewerbeflächen Flexibilität zeigen und sich alternativen Konzepten wie innerstädtischer Logistik oder Gesundheitszentren zuwenden.

In Zukunft müssen Einkaufszentren kreativ sein, um attraktiv zu bleiben. Einige haben bereits begonnen, sich in Gesundheitszentren oder urbanen Logistikstandorte umzuwandeln. Mit der zunehmenden Beliebtheit von „15-Minuten-Städten” (Städte, in denen alles innerhalb von 15 Minuten zu Fuß erreichbar ist) müssen sich Gewerbeflächen diversifizieren und harmonischer in Stadtviertel integrieren, während sie gleichzeitig den lokalen Bedürfnissen der Bevölkerung gerecht werden.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Einzelhandelsimmobiliensektor einen radikalen Wandel durchläuft, aber dennoch von dieser Entwicklung profitieren kann, indem er sich an neue Konsumgewohnheiten und Verbrauchererwartungen anpasst. Die Zukunft des Einzelhandels wird wahrscheinlich stärker auf lokale, spezialisierte und flexible Erlebnisse ausgerichtet sein.

Vor dem Hintergrund des raschen Wandels im Einzelhandel ist es unsere Aufgabe, Einzelhandelsketten, Investoren und Eigentümer bei der Anpassung ihrer Immobilienstrategien zu unterstützen. Unsere Expertise umfasst: